Com a abertura do prazo para entrega da Declaração do Imposto de Renda prevista para meados de março de 2026, proprietários de imóveis, compradores, vendedores e locatários precisam redobrar a atenção na hora de organizar seus documentos. Declarar imóveis incorretamente é uma das principais razões pelas quais contribuintes caem na malha fina da Receita Federal.
Neste guia, a Oliver Marques Imobiliária preparou um passo a passo completo e descomplicado para você declarar suas transações imobiliárias com segurança, evitar erros comuns e aproveitar ao máximo a documentação que a sua imobiliária fornece.
Por Que a Declaração de Imóveis Merece Atenção Especial?
Os imóveis são um dos bens que a Receita Federal monitora com mais rigor. Qualquer inconsistência entre o valor declarado e os dados dos cartórios, das prefeituras ou das imobiliárias pode gerar notificações automáticas. Além disso, as regras envolvendo ganho de capital, aluguel e financiamento têm particularidades que confundem muitos contribuintes.
Veja os principais motivos pelos quais esse tema exige atenção:
- Cruzamento de dados automatizado: a Receita Federal recebe informações de cartórios, bancos e imobiliárias sobre transações imobiliárias.
- Regras específicas de ganho de capital: a venda de imóveis pode gerar imposto sobre o lucro, com alíquotas que variam conforme o valor.
- Aluguel como renda tributável: valores recebidos de aluguel integram a base de cálculo do IR e precisam ser declarados mensalmente via carnê-leão.
- Bens e direitos: imóveis devem constar na ficha de Bens e Direitos com o custo de aquisição, não o valor de mercado atual.
Passo a Passo: Como Declarar a Compra de um Imóvel
Se você comprou um imóvel em 2025, precisa incluí-lo na sua declaração de 2026. Siga este roteiro:
1. Reúna a documentação necessária
- Escritura pública ou contrato de compra e venda: contém o valor exato da transação.
- Comprovante de pagamento (ITBI): imposto pago na transferência do imóvel.
- Recibos e comprovantes de todas as parcelas pagas: no caso de financiamento, os extratos do banco.
- Documentação fornecida pela imobiliária: inclui laudos, termos de entrega, declarações de quitação e outros registros da transação.
2. Preencha a ficha de Bens e Direitos
- Código do bem: utilize o código 11 (apartamento), 12 (casa), 13 (terreno) ou o que melhor se enquadrar.
- Discriminação: descreva o imóvel com endereço completo, número da matrícula no cartório, CPF/CNPJ do vendedor e forma de pagamento.
- Situação em 31/12/2024: se o imóvel não era seu, deixe o campo em branco.
- Situação em 31/12/2025: informe o custo total pago até essa data (incluindo entrada, parcelas pagas e despesas acessórias como ITBI e escritura).
⚠️ Atenção: Nunca atualize o valor do imóvel para o preço de mercado atual. A Receita Federal exige o custo de aquisição, não a avaliação de mercado.
Passo a Passo: Como Declarar a Venda de um Imóvel
A venda de imóveis é a situação que mais gera dúvidas — e multas. Isso porque, dependendo do lucro obtido, pode haver incidência de Imposto sobre Ganho de Capital, que deve ser pago no mês seguinte à venda.
1. Calcule o ganho de capital
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Sobre esse valor incidem alíquotas progressivas:
| Ganho de Capital | Alíquota | Situação |
| Até R$ 5 milhões | 15% | Mais comum |
| De R$ 5 a R$ 10 milhões | 17,5% | Imóveis de alto padrão |
| De R$ 10 a R$ 30 milhões | 20% | Grandes ativos |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% | Portfólios robustos |
2. Use o programa GCAP (Ganho de Capital)
- Baixe o programa GCAP 2025 no site da Receita Federal.
- Preencha os dados da venda: data, valor, custo de aquisição e benfeitorias realizadas.
- O DARF (boleto do imposto) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.
- Os dados do GCAP são importados automaticamente para o programa do IR.
3. Isenções importantes que você precisa conhecer
- Único imóvel até R$ 440.000: se você vender o único imóvel que possui por até R$ 440.000, há isenção do ganho de capital.
- Reinvestimento em 180 dias: se o valor recebido for reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o imposto pode ser isento.
- Imóvel adquirido antes de 1969: há um percentual de redução significativo sobre o ganho tributável.
Como Declarar Aluguéis Recebidos ou Pagos
Proprietários: aluguéis recebidos
Quem recebe aluguel precisa pagar o imposto mensalmente, durante o ano, pelo Carnê-Leão. Na declaração anual, esses valores são somados às outras rendas e ajustados.
- Carnê-Leão: os aluguéis devem ser lançados mensalmente no programa Carnê-Leão, disponível no site da Receita Federal ou no app e-CAC.
- Locatário pessoa jurídica: se o inquilino for empresa, ela faz a retenção na fonte e você declara os valores na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ.
- Locatário pessoa física: você é responsável pelo recolhimento mensal via Carnê-Leão.
- Deduções permitidas: despesas como IPTU (se pagas pelo locador), taxa de administração da imobiliária e condomínio (quando arcados pelo proprietário) podem ser deduzidas.
Inquilinos: aluguéis pagos
O aluguel pago não é dedutível do Imposto de Renda, exceto em situações específicas como imóvel alugado para exercício de atividade profissional. No entanto, é necessário informar os valores pagos na ficha de Pagamentos Efetuados, identificando o locador (proprietário) com CPF ou CNPJ.
- Informe o CPF ou CNPJ do proprietário.
- Declare o total pago durante o ano de 2025.
- Guarde os recibos e comprovantes de pagamento.
Comparativo: O Que Declarar em Cada Situação
| Situação | Ficha na Declaração | Documentos Necessários |
| Compra de imóvel | Bens e Direitos | Escritura, ITBI, comprovantes de pagamento |
| Venda de imóvel | Bens e Direitos + GCAP | Escritura de venda, DARF do ganho de capital |
| Aluguel recebido (PF) | Rendimentos Tributáveis + Carnê-Leão | Recibos mensais, contrato de locação |
| Aluguel recebido (PJ) | Rendimentos de PJ | Informe de rendimentos da empresa locatária |
| Aluguel pago | Pagamentos Efetuados | CPF/CNPJ do proprietário, recibos |
| Financiamento em andamento | Bens e Direitos | Extrato do banco com saldo devedor e parcelas pagas |
A Importância de Guardar a Documentação da Imobiliária
Uma das maiores vantagens de realizar suas transações imobiliárias com uma imobiliária de confiança é o conjunto de documentos que ela fornece ao longo de todo o processo. Esses registros são fundamentais na hora de prestar contas à Receita Federal.
Veja quais documentos você deve solicitar e guardar:
- Contrato de compra e venda ou locação: com todos os valores, condições e datas pactuadas.
- Recibos de pagamento assinados: comprovam cada transação financeira realizada.
- Declarações de quitação: emitidas pela imobiliária ao final do contrato ou negociação.
- Laudos de vistoria: úteis para comprovar o estado do imóvel e eventuais benfeitorias realizadas.
- Notas fiscais de serviços da imobiliária: como taxa de administração, que pode ser usada como dedução para o proprietário.
- Informes de rendimentos: emitidos anualmente para locadores que recebem aluguel.
Dica profissional: guarde todos os documentos por pelo menos 5 anos após a entrega da declaração. A Receita Federal pode questionar qualquer transação dentro desse prazo.
Erros Mais Comuns na Declaração de Imóveis — e Como Evitá-los
- Atualizar o valor do imóvel para o preço de mercado: o correto é manter o custo de aquisição histórico.
- Não declarar imóveis financiados: mesmo os imóveis financiados devem constar em Bens e Direitos, com o valor pago até 31/12.
- Esquecer de lançar o GCAP antes de entregar a declaração: o imposto sobre ganho de capital precisa ser pago no mês seguinte à venda.
- Não informar o locatário na ficha de Pagamentos Efetuados: a Receita Federal cruza esses dados com a declaração do inquilino.
- Ignorar as isenções disponíveis: muitos contribuintes pagam imposto sem precisar, por não conhecerem as regras de isenção.
- Não guardar documentos da imobiliária: a falta de comprovantes pode dificultar a comprovação de valores em caso de fiscalização.
Oliver Marques Imobiliária: Seu Parceiro em Cada Etapa
Na Oliver Marques Imobiliária, sabemos que a segurança em uma transação imobiliária vai muito além da assinatura do contrato. Por isso, fornecemos toda a documentação necessária para que você possa comprovar suas transações à Receita Federal com tranquilidade.
Nossa equipe está preparada para orientar compradores, vendedores e locatários sobre as obrigações fiscais relacionadas aos imóveis. Consulte nossos especialistas e garanta que cada etapa da sua transação esteja devidamente documentada.
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